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木屋别墅发展前景一片光明 既节约成本又不破坏环境

作者:未知 来源:未知  更新时间:2014-09-25 11:09:17
  木屋别墅发展前景看好,既节约成本又不破坏环境。住在里面还可以减少辐射。小编相信木屋别墅一定是别墅的未来发展趋势。    我们可以先从国内别墅的几种存在

 

木屋别墅发展前景看好,既节约成本又不破坏环境。住在里面还可以减少辐射。小编相信木屋别墅一定是别墅的未来发展趋势。

   我们可以先从国内别墅的几种存在形式入手谈谈。

  (一)主流别墅 目前,国内别墅开发已经进入成熟状态,由于中国富裕阶层首 先对别墅产生巨大的需求,因而很多房开商拿到有一定环境价值的 土地之后,大多数选择开发别墅物业。这些具有完善的土地手续、 小区环境、物业管理等的别墅,在北京、上海、广州、三亚等一线 城市销售价格在 2-4.5 万元/㎡以上,一套 200-300 平方米的别墅售 价达到 500-1000 多万元,更有的豪华别墅售价达到每套几千万元。

 (二)非主流别墅

    1、私家住宅别墅 部分富裕的农民、政府官员在位于城市郊区的山水园林等风水 良好的土地里面,从村集体购买宅基地后自行开发别墅,用于自家 居住。


    2、旅游地产别墅 刚刚在国内兴起的一股木屋别墅风潮,是真正具有国际意义的 “别墅” 。目前,这股风潮在北京已经形成一定规模,并有向国内其 他地方发展的势头。

二、旅游景区别墅的市场前景分析

   随着旅游产业的发展,近年来国内房地产业推出一种新概念产 品——旅游地产,就是在旅游景区(或旁边)建造生态木屋别墅, 不使用钢筋混凝土,对环境基本上没有破坏。除了缺少一张“正规” 的房产证,旅游景区木屋别墅的质量、样式、舒适度、配套环境等 都不逊于城市里的“产权别墅” ,而价格却具有绝对的优势,例如: 北京昌平大石坡旅游风景区精美木屋别墅,每平方米售价才 6000-8000 元!还送精装修、空调、冰箱、电能地热,热水入户。木 屋别墅依山傍水,是居住、养老、度假胜地。按照国际上对别墅的 定义,这样的物业才能算是真正意义的“别墅” ,在芬兰、加拿大、 俄罗斯等国,许多居民都拥有一套位于市郊的别墅,用于周末休闲 度假。 这样的别墅,对于开发商、土地所有者(旅游景区或村委会) 、 购房者而言,是皆大欢喜的结局。因而,依托大城市周边的景区资 源,开发这样的生态木屋别墅,不愁销路,具有广阔的市场前景。 下面分别就三方所得利益进行分析: (一)开发商 木屋别墅开发商与景区或村委会签订土地租赁协议或合作开发 协议,在大城市周边开发木屋别墅,平均建造成本 2500-3500 元/㎡ (精装修交房、含地基、周边环境配套) ,销售价格根据地区有所差 别。

   1)北京销售价格以 7000 元/㎡计,一套 200 平方米的木屋别墅售价达到 140 万 元,除去建造成本 50 万元、土地租金 10 万元(50 年) ,毛利润可达 80 万元。


   2)上海、广州、深圳销售价格以 6000 元/㎡计,一套 200 平方米的别墅售价达 到 120 万元,除去建造成本 50 万元、土地租金 10 万元,毛利润可达 60 万元。 3)重庆、成都、西安、昆明等二线城市售价格以 4500 元/㎡计,一套 200 平方 米的别墅售价达到 90 万元,除去建造成本 50 万元、土地租金 5 万元,毛利润可达 35 万元。

(二)土地所有者(景区或乡村) 一直以来,旅游景区在建设过程中都会遇到一个很头痛的问题: 开发协议签好了,规划做好了,要想顺利建成各种景区接待设施, 前期的土地征用、报批、报建、建筑、装修等复杂的建设程序,不但 占用开发商的宝贵时间和资金,还延误景区的开园,导致预期经济 收益无法实现。景区的特许经营权一般只有 50 年,前期主要依靠门 票、餐饮等吃、住、行、游、娱、购旅游收入,而且仅限于 5-10 月 份旺季,旺季一过,门庭冷落,前期很少涉及房地产开发,因此通 过征用土地、购买建设用地来解决景区接待设施,对景区的开发商 而言,是一种极大的浪费,也是很无奈的事情! 木结构建筑及木屋别墅的引进,为景区开发商提供了一个全新 的解决方案,使开发商能以最少的资金、最快的速度建设游客中心、 售票厅、度假酒店等设施,而且木屋别墅本身亦是一道风景。况且, 景区可以返租部分别墅用于经营酒店,既可节约投资、还可增加收 入,迅速开园营业,快速制造人气,然后再开发销售“太阳能生态 木屋别墅” ,从景区开发升级到旅游地产开发,获取超额利润! 乡村拥有的是大片的土地,虽然风景宜人,但是如果没有开发 商来开发别墅物业,土地的价值是无法体现、无法兑现的,如果村 委会拿出 100 亩土地来开发别墅,即有 1000 万元的土地租金收入, 因此,不少村委会是乐意拿土地出来出租给开发商或合作开发木屋 别墅的。

(三)购房者(或以租代售、会员制等变相购买) 比起那些 2-4 万元/㎡的别墅来说,位于风景优美的景区别墅才卖 4500-7000 元/㎡,价格是最大的吸引力,能圆很大一部分退休老 人、工薪族、小老板的别墅梦。 其实,聪明购房者早已醒悟:土地终究是属于国家的,购买 70 年期限的“产权别墅”与购买 50 年期限的“租赁别墅”并无太大区 别, 很多购房者年龄都已经达到 40 至 60 岁, 加上 50 年, 就是 90-110 岁了,他们只求在有生之年享受这些木屋别墅及其清新环境,不追 求所谓的“产权” 对于使用者而言,住得舒服、生态、健康才是 。 最重要的。 在价格上,后者仅是前者价格的 1/3 甚至 1/4,消费者得到的是 真正的实惠,在市区购买一套洋房的价格,就可以在景区购买到一 套真正的木屋别墅,节省下来的钱,既可以购买小车、还可以用于 投资门面或者其他生意,生活质量得到极大的提高。由于价格上的 优势,消费群体扩大了,因而经常出现销售火爆的情景,很多别墅 都需要先交订金才开始建造。

三、开发模式和风险控制

    1、项目选址时,考虑在北京、上海、广州、深圳、三亚等房价 高的一线城市周边景区或郊区依山傍水之地,以优美的居住环境、 太阳能生态木屋别墅、城市洋房 1/3 甚至 1/4 的价格等卖点与城市 别墅竞争,价格优势得以充分体现,基本上不愁销路。

    2、需要与旅游景区或村委会签订土地租赁协议或合作开发协 议,与景区或村委会有利益关联,就会得到他们的全力支持。报建 手续由景区或村委会出面,以休闲度假景点、汽车营地接待用房的 名义建造,由于不是钢混结构,不破坏环境,不破坏土地,属于“临 时建筑”范畴,因而能取得风景区或村委会上一级政府的批准。

    3、项目选址后,先建造 3 套样板房,然后在媒体上造势宣传, 或依靠专业销售公司的销售网络吸引购房者,等购房者看过样板房、 签订购房合同并交 50%预付款后, 再按照购房者选定的样式和规划图 建造。


    4、如果在台湾、东南亚等国家建造这样的别墅,依靠当地发达 的旅游业和灵活宽松的土地政策,无论是别墅出售还是出租,更容 易取得良好的经济效益。

    5、各地木屋别墅达到一定规模以后,即可成立一家酒店管理公 司,与各别墅业主签订返租或合作经营协议,统一经营管理木屋别 墅酒店,并加入国际分时度假网络 RCI,依靠 RCI 的强大销售网络, 别墅酒店的经济效益是非常可观的。

    6、别墅建好后,销售不出去怎么办? 第一,我们是先建造 3 套样板房,即使销售不出,也只是 2 套 样板房的建造成本(100 万元) ,而且在与景区签订别墅开发协议时, 就可以约定在遇到不可抗力无法销售时,由景区按成本价收购样板 房,因此,开发商没有风险。 第二,如果是一次建造 10-20 套别墅,一时销售不完,可以与 景区约定,别墅用于经营度假酒店,可以边经营边销售,为景区解 决旺季接待难题,这是一种双赢的结局。

四、木屋别墅的优点

1、不占建设用地指标:无需报批手续,节省报批时间和费用, 节省土地征用费; 2、快速交房:工程量在 150 ㎡以内的,在基础具备施工条件, 施工人员及材料进入现场后 60 天全部完工,交付标准为精装修(交 钥匙工程) 。 3、生态节能、低碳环保:骨架采用加拿大进口木框架,采暖用 太阳能混合热水器,四季有热水,节能明显,保温性好,是普通房 屋的六倍, 4、养生保健:乡村景区的空气清新、负氧离子含量高,建造别 墅所用木材的芳香气味能安神、镇定、促进睡眠。久居木屋别墅能 养生保健、怡情疗养、延年益寿。 5、 风格别致、 式样美观:可以按照业主要求建造各式欧美风格、民族风格别墅,经典、美观、实用,与周边风景相映成趣,自成一 景! 6、装饰华丽:外墙饰板采用欧松实木板或水泥挂板;内墙饰板 采用实木板或石膏板,屋内采用实木地板。 7、价格实惠:比起那些 1-3 万元/㎡的别墅来说,位于风景优 美的景区别墅才 4500-7000 元/㎡,价格是最大的吸引力,能圆很大 一部分退休老人、工薪族、小老板的别墅梦。 8、经营增值:景区向业主返租别墅,以时权酒店的模式进行经 营管理,既为业主创造利润分红,又为景区解决游客住宿、会议接 待问题。 9、抗震指数:八级。 10、使用寿命:最少 100 年。